El ajuste monetario global está presionando a los compradores de viviendas, lo que agrega riesgos de que una desaceleración pueda afectar a la economía.
Fecha: 22/6/22
Fuente: Pulso - La Tercera (resumen)
Una economía mundial que ya está lidiando con una inflación rabiosa, la agitación del mercado de valores y una guerra agotadora se enfrenta a otra amenaza: el desenlace de un auge inmobiliario masivo.
A medida que los bancos centrales de todo el mundo aumentan rápidamente las tasas de interés, el aumento de los costos de los préstamos significa que las personas que ya se esforzaban por comprar propiedades finalmente están llegando a sus límites. Los efectos se están viendo en países como Canadá, EE.UU., Nueva Zelanda, donde los mercados inmobiliarios residenciales que alguna vez estuvieron calientes se han enfriado repentinamente.
Bloomberg elaboró un ranking que ubica a Nueva Zelanda como el país que tiene un mayor riesgo a enfrentar una burbuja inmobiliaria. En la misma medición, que considera a 30 países de la OCDE y economías emergentes, Chile está en la posición número 16, debajo del Reino Unido y sobre Corea del Sur. El ranking considera la relación de ingresos de la familias frente al precio de los arriendos y de las propiedades; el aumento real y nominal de las propiedades; y variaciones del crédito inmobiliario de cada país.
Es un cambio radical tras años de alza de precios impulsada por las bajas tasas hipotecarias y el estímulo del gobierno, junto con una pandemia que popularizó el trabajo a distancia y envió a los compradores de viviendas a la búsqueda de espacios más grandes. Un análisis de Bloomberg Economics muestra que 19 países de la OCDE han combinado relaciones precio-alquiler y precio-ingreso de la vivienda que son más altas hoy que antes de la crisis financiera de 2008, una indicación de que los precios se han alejado de sus comportamientos habituales.
Dominar los “espumosos” precios de las viviendas es una parte clave de los objetivos de muchas políticas que buscan sofocar la inflación más rápida en décadas. Pero a medida que los mercados se estremecen ante las perspectivas de una recesión mundial, una desaceleración en la vivienda podría crear un efecto dominó que profundizaría una recesión económica.
La caída de los precios de las viviendas erosionaría la riqueza de los hogares, afectaría la confianza del consumidor y potencialmente frenaría el desarrollo futuro. Los espíritus animales (o las tendencias de inversión) generalmente se controlan cuando las personas se enfrentan a costos de reembolso más altos en un activo que está perdiendo valor. Y la construcción y venta de propiedades son enormes multiplicadores de la actividad económica en todo el mundo.
“El peligro es que los ciclos comerciales y financieros se reduzcan simultáneamente, lo que puede conducir a recesiones más duraderas”, dijo Rob Subbaraman, jefe de investigación de mercados globales de Nomura Holdings Inc, quien agregó que “entrando al otro lado de esto pronto, ya que la accesibilidad de la vivienda se estirará y los índices de servicio de la deuda podrían aumentar bruscamente “.
Tal escenario afectaría los préstamos bancarios a medida que aumenta el riesgo de préstamos incobrables, ahogando el flujo de crédito en el que prosperan las economías. En Estados Unidos y Europa occidental, el colapso de la vivienda que precipitó la crisis financiera afectó a los sistemas bancarios, los gobiernos y los consumidores durante años.
Sin duda, un colapso al estilo de 2008 es poco probable. Los prestamistas han endurecido los estándares, los ahorros de los hogares siguen siendo sólidos y muchos países aún tienen escasez de viviendas. Los mercados laborales también son fuertes, lo que proporciona un colchón importante.
“Los precios más bajos tendrán un efecto directo en el gasto de los consumidores y en toda la economía, ya que generalmente los bienes raíces representan una parte significativa de la riqueza de los hogares”, dijo Tuuli McCully, jefe de economía para Asia y el Pacífico de Scotiabank. “Sin embargo, dado que los balances de los hogares en muchos mercados importantes se mantienen saludables, no estoy particularmente preocupado por los riesgos relacionados con los precios de la vivienda y la economía mundial”.
Aún así, el riesgo de una fuerte caída en los precios es claramente mayor cuando hay un ajuste global sincronizado de la política monetaria, dijo Niraj Shah de Bloomberg Economics en Londres. Más de 50 bancos centrales han elevado las tasas de interés en al menos 50 puntos básicos de una sola vez este año, y se esperan más alzas. En EE.UU., la Reserva Federal de dicho país aumentó la semana pasada su tasa de interés principal en 75 puntos básicos, su mayor aumento desde 1994.
Los bienes raíces son el riesgo de crisis a tener en cuenta ahora
Los mercados de la vivienda en Nueva Zelanda, la República Checa, Australia y Canadá se encuentran entre los más bulliciosos del mundo y son particularmente vulnerables a la caída de los precios, según Bloomberg Economics. Portugal está especialmente en riesgo en la zona euro, mientras que Austria, Alemania y los Países Bajos también se ven “espumosos” (o que enfrentan una burbuja).
En Asia, los precios de la vivienda en Corea del Sur también parecen vulnerables, según un análisis de S&P Global Ratings. Ese informe señaló los riesgos del crédito de los hogares en relación con el PIB nominal, la tasa de crecimiento de la deuda de los hogares y la velocidad de las ganancias de los precios de la vivienda. En otras partes de Europa, Suecia ha visto una dramática cambio en la demanda de vivienda, lo que genera preocupación en un país donde la deuda representa el 200% de los ingresos de los hogares.
Los economistas de Goldman Sachs Group Inc. escribieron en un informe la semana pasada que las señales de las ventas de viviendas generalmente preceden a los precios en unos seis meses, lo que indica que es probable que varios países experimenten nuevas caídas en los valores. Un enfriamiento sustancial en los mercados de la vivienda es una razón importante por la que las economías desarrolladas probablemente se desacelerarán, según los economistas dirigidos por Jan Hatzius.
“El rápido deterioro en la accesibilidad y las grandes caídas en las ventas de viviendas sugieren que un aterrizaje forzoso es un riesgo significativo, especialmente en Nueva Zelanda, Canadá y Australia, aunque esa no es nuestra línea de base dada la estrechez actual”, escribieron los economistas de Goldman.
Los bancos centrales están emitiendo sus propias advertencias. El Banco de Canadá dijo este mes en su revisión anual del sistema financiero que los altos niveles de deuda hipotecaria son de particular preocupación a medida que aumentan las tasas de interés y más prestatarios tienen que pagar cuentas. El informe semestral de estabilidad financiera del Banco de la Reserva de Nueva Zelanda dice que la amenaza general para el sistema financiero es limitada, pero es posible una caída “brusca” en los precios de la vivienda, lo que podría reducir significativamente la riqueza y conducir a una contracción en el gasto de los consumidores.
“A medida que aumentan los costos de los préstamos, los mercados inmobiliarios se enfrentan a una prueba crítica”, dijo Shah de Bloomberg. “Si los banqueros centrales actúan de manera demasiado agresiva, podrían sembrar las semillas de la próxima crisis”.
Esto es lo que se está desarrollando en las burbujas en los mercados inmobiliarios de todo el mundo.
El área de Ponsonby de Auckland. Los economistas esperan que los precios de la vivienda en Nueva Zelanda caigan alrededor de un 10% este año y que eventualmente caigan hasta un 20% desde su máximo de finales de 2021.