La experiencia nos ha demostrado que ciertos errores a la hora de administrar tus propiedades pueden convertirse en grandes dolores de cabeza, reduciendo tu rentabilidad y deteriorar tus activos. Entre los más comunes, y no necesariamente los únicos, podemos destacar:
Equivocarse en la selección de los arrendatarios
No debemos olvidar que el arrendatario es una persona que vivirá en tu propiedad, por lo mismo debemos procurar que pague el arriendo en tiempo y forma y que cuide tu activo.
Por lo anterior, el proceso de selección debe ser meticuloso, asegurándonos de la solvencia del candidato y que cuidará tu propiedad.
Para asegurar el pago, tenemos que pedir y verificar los antecedentes laborales, si tiene contrato indefinido, sueldo líquido y que no tenga antecedentes comerciales. Lo común para hacer este chequeo es pedir copia del contrato de trabajo, últimas liquidaciones, certificado de cotizaciones en AFP e informe Dicom.
Una vez verificada la veracidad de estos antecedentes, podemos evaluar la capacidad de pago y si cuenta con los ingresos necesarios. Hay que tomar en cuenta el tamaño del grupo familiar y otros ingresos que puedan percibir.
Asegurar que cuiden tu propiedad claramente es bastante más difícil. Recomendamos solicitar al menos un mes de garantía, tener claridad de la cantidad de personas que vivirán en la propiedad y en caso de tener dudas, hablar con al arrendador anterior para pedir referencias.
Traten siempre de hacer entrevistas personales e individuales en las visitas. Estas ayudan a verificar si el candidato tiene una historia coherente con los documentos entregados. También sirven para llevarse una impresión de la persona, si es responsable, entender por qué se está mudando de su actual domicilio y si ocultan o falsean algún antecedente.
No tener un contrato que te proteja
La ley de arriendo favorece y da el beneficio de la duda al arrendatario. Por lo mismo es importante tener un contrato, debidamente notariado, que proteja al arrendador.
A la hora de confeccionar el contrato, este debe contar, entre otros con:
Datos de contacto de todas las partes (nombre completo, identificación, teléfono, email y dirección)
Condiciones claras (montos a pagar, fecha pago, destino, etc.)
Condiciones de terminación anticipada
El arrendador debe firmar junto con un codeudor solidario que responda en caso de incumplimiento
Cláusula Dicom o boletín comercial
La idea es que en caso de incumplimiento en el pago o alguna otra condición del contrato, sea fácil encontrar a las partes y se cuente con opciones de negociación que eviten tener que recurrir a los Tribunales.
En el caso menos deseado, que tengamos que llegar a una demanda, el contrato debe demostrar que existen los acuerdos entre las partes que se han incumplido. Por esto último es muy importante verificar que no hay errores a la hora de firmar.
El mejor contrato es aquel que está tan bien hecho, que lo guardamos en un cajón y nunca necesitamos volver a utilizarlo.
Tener malas relaciones con tu arrendatario
Las malas relaciones predisponen en forma negativa a las personas. El arrendatario, como hemos visto en los puntos anteriores, es una persona que tiene un compromiso económico contigo y que cuidará o no de uno de tus activos. Claramente no es recomendable tener una mala relación, ya que ponemos en riesgo nuestro flujo de ingresos y la conservación de nuestra propiedad.
Existen muchas situaciones que pueden deteriorar o dañar nuestra relación con el arrendatario, desde un atraso en el pago hasta temas mayores de no pago o daño a la propiedad. Hay arrendatarios que reclaman por todo o que nos tapan de problemas. La recomendación es mantener la calma, pensar dos veces y mantener la relación con total profesionalismo.
Incluso en los casos más extremos, como el temido arrendatario que no paga por meses, siempre va a ser mejor controlarse y tratar de negociar una salida. Si tenemos una mala relación, difícilmente vamos a lograr un acuerdo para resolver el problema y lo más probable es que terminemos en los tribunales con una demanda.
No velar por la calidad de vida de tu arrendatario
Una de las responsabilidades del arrendador es asegurarse que la propiedad arrendada proporcione las condiciones adecuadas de vida para las personas que la habitan.
Lo básico es asegurar la habitabilidad, es decir, que cuente con suministro de agua y servicios básicos, no sufra de filtraciones, se inunde o tenga goteras y en general cumpla con las condiciones básicas para que las personas puedan vivir en ella.
Adicionalmente, es muy importante que la propiedad se entregue en las condiciones en que se dijo que estaba y de no ser así, repararla.
Es importante diferenciar acá el mantenimiento de la propiedad. Si arrendamos una propiedad con todo bueno, y al cabo de un tiempo razonable algo falla por uso, es responsabilidad del arrendatario su mantenimiento.
Por otra parte, si entregamos una propiedad y a los pocos días tiene problemas de algún tipo (ie: filtraciones, artefactos que no funcionan u otros), el propietario debe reparar lo antes posible el problema y asegurar que la persona viva bien.
En el caso de comunidades (edificios y condominios), esta responsabilidad se extiende a las áreas comunes y los servicios asociados (seguridad, aseo, etc.).
Desorden en las cuentas
Como dice el refrán, "las cuentas claras conservan la amistad" y en este caso aplica para la "rentabilidad".
En general parece simple y por lo mismo es importantísimo mantener las cuentas ordenadas. En la medida en que tanto el arrendador como el arrendatario tengan claras y consensuadas las cuentas, todo va a andar bien.
Acá la recomendación es mantener un registro con los pagos, posibles descuentos y cargos que se puedan hacer. Siempre mande un recibo de arriendo antes del vencimiento, cosa de poder revisar cualquier diferencia a tiempo.
Otra cosa importantes es solo recibir pagos vía transferencia. Los pagos y depósitos en efectivo se prestan para malos entendidos y desorden. La transferencia electrónica deja un registro fácil de recuperar y es su respaldo.
Olvidarse de los reajustes y renovaciones
Tanto los reajustes como los potenciales aumentos en los arriendo al renovar el contrato son una forma de mantener y aumentar la rentabilidad de su inversión inmobiliaria.
La práctica general es reajustar los arriendos por efecto de la inflación. Hay quienes lo hacen en forma mensual, otros trimestral y los menos una vez al año. La recomendación acá es fijar el arriendo en Unidades de Fomento y hacer el reajuste de precios todos los meses. El impacto es menor que un aumento anual y le da tiempo a su arrendatario de ajustar sus gastos. Es muy importante dejar clara esta situación durante la negociación del arriendo y dejarlo claramente estipulado en el contrato.
Por el lado de las renovaciones, generalmente se estipula que el contrato se renovará automáticamente a no ser que alguna de las partes de aviso de lo contrario con un cierto plazo de anticipación (60 días por lo general). Este es el momento justo para revisar los precios del mercado y ver potenciales aumentos en los arriendos a cobrar.
Si el arrendador avisa con el tiempo pertinente, le dará tiempo a su arrendatario de evaluar el alza y decidir si continua con el arriendo.
En la práctica hemos visto casos de arriendos que llevan varios años sin aumentos por renovación y los arrendatarios pagan hasta un 30% menos que el valor de mercado de esa propiedad.
No dejes a la suerte la administración de tus propiedades, evita cometer estos errores o contrata algún profesional que lo pueda hacer por ti