En términos generales, la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias puede venir de tres fuentes posibles: plusvalía, arriendos y costos asociados. La gestión y buen manejo de estas tres fuentes de rentabilidad son claves para maximizar la rentabilidad de tu inversión. El objetivo de este articulo es tratar de entender y aprender a gestionar de la mejor forma posible estas fuentes de rentabilidad y cómo creemos que se comportarán en los próximos años en Santiago. Así que veámoslo!!
Plusvalía.
En términos simples, la plusvalía es el aumento del valor de tu propiedad con el paso del tiempo. Como este valor depende del precio al que podemos vender o comprar propiedades, es importante entender cómo se comportan y se comportarán en el futuro la oferta y la demanda de las propiedades. La idea obvia, es comprar barato y vender caro. Los barrios consolidados, en general, ya alcanzaron su mayor precio y los barrios en desarrollo tenderán a aumentar de precio.
¿Cómo la vemos?
Por el lado de la oferta, la incertidumbre política, económica y social ha impactado reduciendo la oferta de propiedades nuevas. Se han cancelado proyectos, otros han sido suspendidos (ejemplo: Egaña Sustentable de Fundamenta) y en general la industria se encuentra bastante reticente a iniciar nuevos proyectos. Las mayores tasas de interés que se proyectan a corto y mediano plazo, afectarán el financiamiento de nuevos proyectos. En resumen, menos oferta de propiedades nuevas provocará un aumento del precio de las usadas.
Por el lado de la demanda, hay varios factores que impactan de distinta forma. Restricciones en la evaluación, plazos y tasas de los créditos hipotecarios están sacando del mercado a todos los potenciales compradores de la casa propia y a pequeños y medianos inversionistas. La desaceleración económica (crecimiento Chile 2022 en torno a 1,5%), afectará el empleo y reducirá la demanda. En sentido contrario tenemos el déficit habitacional de Santiago (11% según CChC) y la migración. Punto aparte merece el ingreso de operadores como Greystar y multifamily locales a la industria.
En consecuencia: mayores precios y se acabaron el sueño de la casa propia y los pequeños inversionistas. ¿Tú ya invertiste? Bien hecho!!!
Nuestra recomendación: Mantener inversiones inmobiliarias, no vender y si puedes comprar, has ofertas agresivas.
Arriendos.
En los últimos meses (fines de 2021 y primer semestre de 2022) hemos visto un importante repunte en el valor de los arriendos, igualando y superando los precios pre pandemia.
¿Cómo seguirá? Todo apunta a que solo van a subir.
Por un lado tenemos aumentos sostenidos de la inflación, situándose en torno al 10% interanual y con perspectivas de seguir subiendo.
También tenemos un aumento considerable de la demanda, producto de la migración y las restricciones hipotecarias (compradores que pasan a ser arrendatarios). A mayor demanda por arriendos, mayores precios.
Nuestra recomendación: Fijar arriendos en UF o con reajuste por IPC (3-6 meses), revisar frecuentemente las renovaciones de contratos para mantener el valor acorde al mercado.
Costos asociados.
Los principales costos asociados a las inversiones inmobiliarias son los dividendos de los créditos y las reparaciones necesarias para mantener el valor de los activos.
Con los dividendos, lo primero es saber si tu crédito hipotecario tiene tasa fija, variable o semi variable. Si tu tasa es fija y la tomaste durante los últimos 10 años, puedes estar tranquilo. Si tienes tasa semi variable, debe revisar cuándo te toca cambio de tasa y prepararte para dicho cambio. Si tu tasa es variable, las sorpresas te las llevarás mes a mes cuando vaya subiendo tu dividendo. Lo importante acá es tener claro cuándo y cuánto subirán tus dividendos. Aunque siempre se puede negociar y repactar un crédito hipotecario, este no es el mejor momento y difícilmente conseguirás mejores condiciones.
Con respecto a las reparaciones, siempre es recomendable mantener las propiedades en buenas condiciones y mantener un fondo para eventuales gastos extraordinarios.
Nuestra recomendación: Mantén un colchón para reparaciones y eventuales subidas de dividendos. Analizar opciones de repactar, mover o prepagar tus créditos
En general, son varias las cosas que debes estar revisando y gestionando para maximizar la rentabilidad de tus propiedades. Esto se hace más complejo mientras más propiedades tengas. Por lo mismo, te invitamos a contactarnos y ver cómo te podemos ayudar en Renta Gestión Inmobiliaria.